Előzetes ingatlanvizsgálat
Mielőtt ingatlant vásárol vagy részletes tervezésbe kezd, érdemes tisztázni, melyik hasznosítási irány indokolható. Megvizsgáljuk, milyen használatra alkalmas az ingatlan, ezt alátámasztja-e a piaci kereslet, és milyen ráfordítást, illetve finanszírozást igényel a megvalósítás.
Mit kap kézhez?
Összehasonlított hasznosítási lehetőségekAz adott ingatlannál szóba jövő változatokat vizsgáljuk: meglévő épületnél ilyen lehet a megtartás, az átalakítás vagy az új építés.
Azonos elvek szerint számítjuk a hasznosítható területet, és összevethető feltételezésekkel becsüljük a költségeket és bevételeket. Megmutatjuk a beépítés, a parkolás és a közműellátás korlátait; meglévő épületnél a szerkezetre és az átalakíthatóságra vonatkozó szakági megállapításokat is figyelembe vesszük. Minden változatnál jelezzük, mely megállapításokat támasztják alá a rendelkezésre álló adatok, és mi igényel további ellenőrzést.
Költségek és lényeges kockázatokA költségeket a megszerzéstől az előkészítésen és a megvalósításon át a működésig tekintjük át.
Jelezzük a becslés alapját, az esedékességet és a tartalék indokát. A kockázati jegyzék megmutatja, mely bizonytalanság növelheti a ráfordítást, késleltetheti a bevétel beérkezését vagy akadályozhatja meg a tervezett használatot. A még nem igazolt megvalósítási feltételek ellenőrzését külön feladatként kezeljük: pusztán költségtartalékkal nem tekintjük őket rendezettnek.
Írásos szakmai javaslatÍrásban megindokoljuk, melyik irányt tartjuk célszerűnek, és milyen feltételek mellett.
A javaslat azt is tartalmazza, mikor érdemes módosítani az elképzelést, további vizsgálatot kérni vagy elállni a folytatástól. A jelentés végén felsoroljuk a következő döntéshez szükséges feladatokat, az egyeztetett felelősökkel és a beszerzendő dokumentumokkal. Megjelöljük azokat az adatokat is, amelyek változása a javaslat felülvizsgálatát indokolná.
Betekintés a mintajelentésbe
Megtartás, átalakítás vagy új építés?
A szemléltető mintajelentés egy meglévő épület három hasznosítási változatát hasonlítja össze. Megmutatjuk, hogyan függ a szakmai javaslat a ráfordítástól, az időigénytől és a még ellenőrzendő feltételektől.
- Ugyanazzal a módszerrel és összevethető feltételezésekkel számolunk minden változatnál.
- Megindokoljuk, miért az átalakítást javasoljuk a példában szereplő feltételek mellett.
- Megjelöljük azt is, milyen vizsgálati eredmény esetén kellene más irányt választani.
Szemléltető példa, nem megvalósult ügyfélmunka.
A vizsgálat menete
Az első egyeztetésen meghatározzuk, milyen döntést kell előkészíteni, milyen mélységű vizsgálattal és milyen határidőre.
Részletek
Áttekintjük a rendelkezésre álló iratokat, és rögzítjük, szükséges-e helyszíni bejárás vagy további szakértői vizsgálat. Ezek eredményeire építve dolgozzuk ki és hasonlítjuk össze a lehetséges programokat. A jelentést közösen átbeszéljük, külön kitérve arra, mely megállapítás milyen adaton alapul, és mit kell még tisztázni a következő lépés előtt.
A szükséges alapadatok rendelkezésre állásától számítva a vizsgálat jellemzően 2–3 hét. A vállalt határidőt a feladat terjedelme és a szükséges külső vizsgálatok alapján, a munka megkezdése előtt rögzítjük.
Miből tudunk elindulni?
Az ingatlan címe vagy helyrajzi száma és a tervezett használat rövid leírása már kiindulópontot ad az első egyeztetéshez. A meglévő tervek, tulajdoni adatok és korábbi vizsgálatok áttekintése után megadjuk, milyen további dokumentumokra és szakértői munkára van szükség.
A bizalmas iratok átadásának módját az első egyeztetés után rendezzük. A megbízásban rögzítjük a vizsgálat mélységét, és külön megnevezzük azokat a kérdéseket, amelyek megoldásához további felmérés, szakvélemény vagy hatósági állásfoglalás szükséges.
Egyeztessünk az ingatlan lehetőségeiről.
Írja meg, milyen ingatlant és hasznosítási elképzelést szeretne megvizsgáltatni. Az első beszélgetésben tisztázzuk a döntési helyzetet és az elérhető adatokat, majd ezekhez igazítva teszünk javaslatot a vizsgálatra.
Beszéljünk a projektjéről