A
Irodai hasznosítás
- Bruttó szintterület
- 2800 m²
- Bérbeadható terület
- 2100 m²
- Beépítettség / szintterületi mutató
- 41,7% / 1,17
- Parkolóigény / telken belüli felső becslés
- 21 / 18
A területi keret teljesül; a parkolás külön rendezendő.
Három fejlesztési lehetőség egy ingatlanra
Egy meglévő irodaépület továbbhasznosítását három változatban vizsgáljuk. A példa azt mutatja meg, hogyan alakítja a szabályozási keret, a parkolás és a megvalósítás időigénye a beruházás eredményét és a vállalható vételárat.
P-01 · Paraméterezett szakmai értékelés
Szemléltető tanulmány, feltételezett adatokkal, konkrét helyszín nélkül. A beépítési keretszámok a modell feltevései, nem egy valós telekre vonatkozó előírások. A számítások az alább megadott paraméterekből követhetők.
Állásfoglalás a megadott paraméterek mellett
Vizsgálati kérdés
Megvásárolható-e az ingatlan a feltételezett áron, és melyik hasznosítási változatot érdemes továbbtervezni?
- B+ · a modellben számított ráfordítás
- 5,293 M EUR
- B+ eredmény / ráfordítás
- 16,4%
- Fennmaradó költségmozgástér
- 64,0 ezer EUR
A mintában választott két pénzügyi feltétel: az eredmény érje el a számításba vett ráfordítás 15%-át, a nettó jelenérték pedig 10%-os éves reáldiszkontráta mellett se legyen negatív. Az eredményarány nem éves hozam; a két mutató együtt mutatja meg a jövedelmezőség és az időzítés hatását. A küszöbök a példa feltevései, nem általános szakmai előírások.
Három változat, számszerű korlátok
A C változat a mintában feltételezett beépítési keretet 100 m²-rel, a szintterületi keretet 1200 m²-rel haladja meg. A vételár megítélését ezért nem alapozhatjuk olyan többletterület bevételére, amelynek megvalósíthatósága nincs igazolva.
A döntő összefüggés: a parkolás átírja a beruházást
36 lakás és 400 m² üzlet a modellben 40 férőhelyet igényel. A telken belüli területi becslés felső határa 18 férőhely; további 22 férőhely biztosításának lehetőségét külön kell vizsgálni.
A telken belüli férőhelyszámot egyelőre területi becsléssel közelítjük: a telekterületből levonjuk az épület, a zöldfelület és az egyéb szabadterek elkülönített keretét. A fennmaradó területet egy parkolóhely közlekedővel együtt becsült helyigényével osztjuk. Az eredmény nem igazolt parkolási kapacitás; a geometriai, közlekedési és szakhatósági feltételeket még ellenőrizni kell.
Számítás a minta feltevéseivel: (2400 − 1000 − 600 − 260) / 30 = 18,0 → 18 férőhely. Ebben a modellben a zöldfelület és a parkolás számára elkülönített területek nem fedik át egymást.
- Beépített alapterület
- 1000 m²
- Zöldfelület
- 600 m²
- Egyéb szükséges szabadterület
- 260 m²
- Parkolásra és közlekedésre marad
- 540 m²
Számítási területfelosztás; a tényleges elrendezést tervezéssel kell igazolni.
- B · kiinduló teljes ráfordítás4 638 000 EUR
- + Parkolóhasználati jogok550 000 EUR
- + Kapcsolódó tartalék82 500 EUR
- + A késés fenntartási többletköltsége22 500 EUR
- B+ · módosított teljes ráfordítás5 293 000 EUR
A parkolás rendezésére feltételezett 550 000 EUR, a kapcsolódó 82 500 EUR tartalék és a késés 22 500 EUR fenntartási többletköltsége együtt 655 000 EUR-val növeli a B változat ráfordítását. Így adódik az 5 293 000 EUR összegű B+ változat. Az összehasonlítás változatlan árszinten, áfa és finanszírozási költségek nélkül készült.
A telken kívüli férőhelyekkel csak akkor lehet érdemben számolni, ha a megoldás az adott helyszínen elfogadható, a szükséges kapacitás valóban rendelkezésre áll, és a jogszerű használat az ingatlan későbbi értékesítése esetén is biztosítható.
A módosítás utáni pénzügyi értékelés
A négy változat pénzügyi összehasonlítása
| Mutató | A | B | B+ | C |
|---|---|---|---|---|
| Teljes ráfordítás | 2818,0 ezer EUR | 4638,0 ezer EUR | 5293,0 ezer EUR | 9582,0 ezer EUR |
| Éves nettó működési eredmény | 217,7 ezer EUR | 408,6 ezer EUR | 408,6 ezer EUR | 693,0 ezer EUR |
| Nettó eladási bevétel | 2845,0 ezer EUR | 6160,5 ezer EUR | 6160,5 ezer EUR | 10 866,9 ezer EUR |
| Eredmény / ráfordítás | 1,0% | 32,8% | 16,4% | 13,4% |
| Nettó jelenérték | -153,8 ezer EUR | 768,0 ezer EUR | 96,0 ezer EUR | -304,8 ezer EUR |
| Időtáv, hónap | 12 | 24 | 27 | 36 |
A B változat 32,8%-os eredményaránya még nem tartalmazza a parkolási hiány rendezését. A B+ változatban ennek feltételezett költségével és időigényével is számolunk; az eredményarány így 16,4%. Az A és a C változat saját parkolási hiányának rendezése nincs beárazva. Már e többletteher nélkül sem teljesítik mindkét pénzügyi feltételt, ezért az összehasonlításból nem következik, hogy valamennyi változat megvalósításra kész.
A nettó eladási bevételt a stabilizált éves nettó működési eredmény tőkésítésével becsüljük, majd levonjuk az eladás költségét. A működési eredmény itt az értékszámítás alapja; nem adjuk hozzá még egyszer a fejlesztés bevételéhez. A lakó- és üzleti használatra alkalmazott közös tőkésítési ráta a minta egyszerűsítése. A részletes PDF bemutatja az egységárakat, a költségcsoportokat és a pénzáram időzítését.
Mekkora eltérést visel el a B+ változat?
További fejlesztési költségre jutó mozgástér
64,0 ezer EUREkkora további költség mellett teljesül még mindkét pénzügyi feltétel, ha minden más adat és a költség felmerülésének feltételezett időpontja változatlan marad.
Mekkora bérletidíj-csökkenést visel el?
1,19%A határ a lakó- és üzleti bérleti díjak azonos arányú csökkenésére vonatkozik, minden más adat változatlansága mellett. Ez a szűk tartalék arra figyelmeztet, hogy már mérsékelt piaci eltérés is új döntést tehet szükségessé.
Az érzékenységvizsgálat hat forgatókönyve
| Feltétel | Eredmény / ráfordítás | Nettó jelenérték |
|---|---|---|
| Alapeset | 16,4% | 96,0 ezer EUR |
| Bérleti díj −10% | 4,8% | -401,2 ezer EUR |
| Fejlesztési költség +15% | 4,5% | -446,3 ezer EUR |
| Tőkésítési ráta +0,75 százalékpont | 4,3% | -418,3 ezer EUR |
| 6 hónap késés | 15,4% | -93,0 ezer EUR |
| Együttes kedvezőtlen változás | -16,4% | -1538,4 ezer EUR |
A modellből számított vételári felső határ 1260,9 ezer EUR: a kiinduló 1200,0 ezer EUR-hoz képest 60,9 ezer EUR mozgástér. Ez nem piaci értékbecslés és nem vételi ajánlat. A vételárra és a további fejlesztési költségre számított mozgástér nem adható össze: két külön érzékenységi határról van szó. A nyitott műszaki és jogi kérdések költségét, valamint több kedvezőtlen változás együttes hatását külön kell újraszámolni.
Műszaki és jogi értékelés
A számítás akkor segíti a döntést, ha a feltételeit is ismerjük. Az alábbi kérdések tisztázása nélkül a kedvező eredmény csak lehetőség. A még el nem végzett vizsgálatot nem tekintjük kedvező eredményűnek.
01Beépítési és használati feltételek
Külön vizsgáljuk a beépítettség és a szintterület feltételezett felső határát. Ezek betartása mellett is ellenőrizni kell a megengedett rendeltetést, az építési helyet, a magassági korlátokat és az esetleges védettséget.
Javasolt intézkedés: A határt túllépő változatot áttervezzük. Szabályozásmódosítást csak külön vizsgált, bizonytalan kimenetelű lehetőségként veszünk figyelembe.
Szükséges alátámasztás: Övezeti előírások, szabályozási terv, tulajdoni és térképi iratok.
02Parkolás és szabadterület
A parkolóigényt a minta lakásszámából és nem lakáscélú területéből, a paraméterjegyzékben rögzített arányokkal számítjuk. Valós helyszínen a hatályos előírásokból kell kiindulni. A telken belüli kapacitás területi becslése még nem igazolja, hogy a férőhelyek szabályosan és működőképesen elrendezhetők.
Javasolt intézkedés: A hiányzó férőhelyek biztosításának költségét és időigényét külön tervezzük meg. Telken kívüli parkolással csak akkor számolunk, ha a megoldás megfelel az előírásoknak, és a használati jog tartósan, az ingatlan későbbi értékesítése esetén is biztosítható.
Szükséges alátámasztás: Méretezett helyszínrajz, jogi és hatósági elfogadhatóság, távolság, hozzáférés és tényleges ajánlat.
03Alaprajzi és szerkezeti alkalmasság
A lakásszám a lakóterület és a megcélzott átlagos lakásméret alapján képzett kiinduló adat. Alaprajzi és szakági vizsgálatnak kell igazolnia, hogy biztosítható a megfelelő természetes megvilágítás, kialakíthatók a közlekedők, a menekülési útvonalak és a gépészet szükséges terei, valamint teljesíthetők az akadálymentesség alkalmazandó követelményei. A lakás használhatóságát a négyzetméterek önmagukban nem igazolják.
Javasolt intézkedés: Alaprajzi változatokat és tartószerkezeti vizsgálatot készíttetünk. Eredményük módosíthatja a bérbeadható területet, a lakásösszetételt és a felújítás egységköltségét.
Szükséges alátámasztás: Felmérési terv, feltárások, statikai szakvélemény, tűzvédelmi koncepció és szakági egyeztetés.
04Közművek és környezeti állapot
A közművek rendelkezésre álló kapacitását, a talaj környezeti állapotát és a meglévő anyagok esetleges veszélyes összetevőit még vizsgálni kell. Az általános költségtartalék nem helyettesíti a célzott feltárást, és nem bizonyítja, hogy minden lehetséges többletfeladat finanszírozható.
Javasolt intézkedés: Kapacitásnyilatkozatot és célzott környezeti vizsgálatot kérünk. A feltárt többletmunkát külön költségsoron szerepeltetjük, időigényét pedig beépítjük az ütemezésbe.
Szükséges alátámasztás: Közműnyilatkozatok, energiaigény-számítás, környezeti előzmények és szükség szerint mintavétel.
05Piaci és pénzügyi megvalósíthatóság
A bérleti díj, a kihasználtság, a működési költség és a tőkésítési ráta külön paraméter. A számított érték a feltételezett adatokból következik; nem tekinthető piaci adatokkal alátámasztott értékbecslésnek.
Javasolt intézkedés: Összehasonlítható ügyletekkel és tételes költségbecsléssel ellenőrizzük az alapadatokat. A javaslatot a költség- és bevételváltozás együttes hatása alapján is felülvizsgáljuk.
Szükséges alátámasztás: Bérleti ügyletek, bérlői visszajelzés, költségajánlatok, ügyletspecifikus adó- és finanszírozási vizsgálat.
Döntési feltételek és további feladatok
- 01
A vétel lezárása előtt
A tulajdoni és használati helyzetet jogi szakértővel, a rendeltetés megengedhetőségét és a parkolási megoldást az érintett szakemberekkel kell tisztázni. Az ügyvéd készíti elő a vizsgálati hozzáférés, az iratszolgáltatás és a szerződéses biztosítékok megfelelő rendezését.
- 02
A fejlesztési program elfogadása előtt
Felmérési tervvel, alaprajzi változatokkal, statikai és szakági vizsgálatokkal ellenőrizzük a programot. Frissítjük a területkimutatást, a tételes költségbecslést és a pénzáramot.
- 03
A beruházás elindítása előtt
A beruházó a műszaki, engedélyezési, adózási és finanszírozási feltételek, valamint a szükséges likviditási tartalék ismeretében hozhat döntést. A számított jövedelmezőség önmagában nem elegendő, ha a megvalósítás során nem áll rendelkezésre a szükséges pénz. Ha valamely kizáró ok fennmarad, újratárgyalás, áttervezés vagy az ügylet elvetése indokolt.
A számítás alapadatai és korlátai
Minden számítás ugyanabból a paraméterjegyzékből indul. A területek, beépítési keretek, egységárak, bérleti feltételek és időtávok a minta feltevései. A nyitott jogi és műszaki kérdéseket külön, tisztázandó feltételként tartjuk számon.
A döntést meghatározó 16 alapadat megnyitása
| Paraméter | Érték |
|---|---|
| Telekterület | 2400 m² |
| Feltételezett legnagyobb beépítettség | 50% |
| Feltételezett legnagyobb szintterületi mutató | 1,50 m²/m² |
| Feltételezett legkisebb zöldfelületi arány | 25% |
| Egyéb szabadterület fenntartott kerete | 260 m² |
| Parkoló területigénye közlekedővel | 30 m²/férőhely |
| Feltételezett parkolóigény lakásonként | 1 db/lakás |
| Irodaterület egy parkolóhelyre | 100 m²/férőhely |
| Üzletterület egy parkolóhelyre | 100 m²/férőhely |
| Lakások megcélzott legkisebb átlagterülete | 60 m²/lakás |
| B: bérbeadható / bruttó terület | 80% |
| Feltételezett vételár | 1 200 000 EUR |
| További férőhely tartós használati jogának költsége | 25 000 EUR/férőhely |
| Parkolás rendezésének többletideje | 3 hónap |
| Elvárt eredmény a teljes ráfordítás arányában | 15% |
| Éves reáldiszkontráta | 10% |
A teljes, 65 tételes paraméterjegyzék
| Paraméter | Érték |
|---|---|
| Telekterület (site_area) | 2400 m² |
| Utcai épületszárny beépített alapterülete (front_area) | 600 m² |
| Utcai épületszárny szintszáma (front_storeys) | 4 szint |
| Hátsó épületszárny beépített alapterülete (rear_area) | 400 m² |
| Meglévő hátsó épületszárny szintszáma (rear_storeys) | 1 szint |
| B: új hátsó épületszárny szintszáma (new_B_storeys) | 2 szint |
| C: új utcai épületszárny alapterülete (new_C_front_area) | 900 m² |
| C: utcai épületszárny szintszáma (new_C_front_storeys) | 4 szint |
| C: hátsó épületszárny szintszáma (new_C_rear_storeys) | 3 szint |
| A: bérbeadható / bruttó terület (eff_A) | 0,7500 arány |
| B: bérbeadható / bruttó terület (eff_B) | 0,8000 arány |
| C: bérbeadható / bruttó terület (eff_C) | 0,8000 arány |
| B: üzlethelyiségek bérbeadható területe (commercial_B) | 400 m² |
| Lakások megcélzott legkisebb átlagterülete (residential_size) | 60 m²/lakás |
| Feltételezett legnagyobb beépítettség (coverage_limit) | 0,5000 arány |
| Feltételezett legnagyobb szintterületi mutató (far_limit) | 1,5000 m²/m² |
| Feltételezett legkisebb zöldfelületi arány (green_ratio) | 0,2500 arány |
| Egyéb szabadterület fenntartott kerete (other_open_area) | 260 m² |
| Parkoló területigénye közlekedővel (parking_area) | 30 m²/férőhely |
| Feltételezett parkolóigény lakásonként (parking_per_unit) | 1 db/lakás |
| Irodaterület egy parkolóhelyre (office_parking_area) | 100 m²/férőhely |
| Üzletterület egy parkolóhelyre (commercial_parking_area) | 100 m²/férőhely |
| Feltételezett vételár (purchase) | 1 200 000 EUR |
| Vásárlás járulékos költségkerete (acquisition) | 0,0500 arány |
| Értékesítési költséghányad (exit_cost) | 0,0200 arány |
| Elvárt eredmény a teljes ráfordítás arányában (target_margin) | 0,1500 arány |
| Éves reáldiszkontráta (discount) | 0,1000 éves arány |
| Tartalék a közvetlen munkák és parkolás költségére (contingency) | 0,1500 arány |
| Bontás egységköltsége bruttó szintterületre (demolition_rate) | 100 EUR/m² |
| További férőhely tartós használati jogának költsége (external_parking_cost) | 25 000 EUR/férőhely |
| Parkolás rendezésének többletideje (parking_delay) | 3 hónap |
| A: Felújítás egységköltsége (refurb_A) | 400 EUR/m² |
| A: Új építés egységköltsége (new_cost_A) | 0 EUR/m² |
| A: Tervezés, szakértők, előkészítés (professional_A) | 100 000 EUR |
| A: Havi fenntartási költség (holding_A) | 10 000 EUR/hó |
| A: Bérbeadás és üzemeltetésindítás (letting_A) | 50 000 EUR |
| A: Megvalósítás és bérbeadás időtávja (months_A) | 12 hónap |
| A: Stabilizált kihasználtság (occupancy_A) | 0,9000 arány |
| A: Tőkésítési ráta (cap_A) | 0,0750 éves arány |
| A: Lakásbérleti díj (nem alkalmazott adat) (residential_rent_A) | 0 EUR/m²/hó |
| B: Felújítás egységköltsége (refurb_B) | 650 EUR/m² |
| B: Új építés egységköltsége (new_cost_B) | 1150 EUR/m² |
| B: Tervezés, szakértők, előkészítés (professional_B) | 220 000 EUR |
| B: Havi fenntartási költség (holding_B) | 7500 EUR/hó |
| B: Bérbeadás és üzemeltetésindítás (letting_B) | 80 000 EUR |
| B: Megvalósítás és bérbeadás időtávja (months_B) | 24 hónap |
| B: Stabilizált kihasználtság (occupancy_B) | 0,9400 arány |
| B: Tőkésítési ráta (cap_B) | 0,0650 éves arány |
| B: Lakások havi bérleti díja (residential_rent_B) | 18 EUR/m²/hó |
| C: Felújítás egységköltsége (refurb_C) | 0 EUR/m² |
| C: Új építés egységköltsége (new_cost_C) | 1250 EUR/m² |
| C: Tervezés, szakértők, előkészítés (professional_C) | 550 000 EUR |
| C: Havi fenntartási költség (holding_C) | 11 666,6667 EUR/hó |
| C: Bérbeadás és üzemeltetésindítás (letting_C) | 130 000 EUR |
| C: Megvalósítás és bérbeadás időtávja (months_C) | 36 hónap |
| C: Stabilizált kihasználtság (occupancy_C) | 0,9400 arány |
| C: Tőkésítési ráta (cap_C) | 0,0625 éves arány |
| C: Lakások havi bérleti díja (residential_rent_C) | 20 EUR/m²/hó |
| Iroda havi bérleti díja (office_rent) | 12 EUR/m²/hó |
| Üzlethelyiség havi bérleti díja (commercial_rent) | 16 EUR/m²/hó |
| Tulajdonosi működési költség / beszedett bérleti díj (opex) | 0,2000 arány |
| Kedvezőtlen bérletidíj-változás (stress_rent) | 0,1000 arány |
| Kedvezőtlen teljes fejlesztésiköltség-változás (stress_cost) | 0,1500 arány |
| Kedvezőtlen tőkésítésiráta-emelkedés (stress_cap) | 0,0075 arány |
| Kedvezőtlen késedelem (stress_delay) | 6 hónap |
A teljes értékelés és számítási háttér
A magyarul és angolul is elérhető, 12 oldalas tanulmány tartalmazza a szakmai állásfoglalást, a paraméterek értelmezését, a beépítési és parkolási összefüggéseket, a költség- és bevételi számításokat, az érzékenységvizsgálatot és a továbblépés feltételeit.
RICS
A fejlesztési változatok értékelésénél együtt kell kezelni a bevételt, a költséget és az időzítést. A fontos feltételezések változását külön-külön és együttesen is vizsgáljuk. A hivatkozás a módszertani tájékozódást szolgálja, nem a mintaszámítás minősítése.
Valuation of development property ↗ICMS Coalition
Az átlátható költségcsoportosítás segít abban, hogy az összevetett változatoknál ugyanazt számítsuk beruházási, fenntartási és későbbi megújítási költségnek. A költségek tartalma és felmerülésük időpontja egyaránt része az összehasonlításnak.
International Cost Management Standard, 3rd edition ↗A megjelölt források módszertani tájékozódási pontok. Nem igazolják a minta feltételezett paramétereit, nem jelentenek szakmai minősítést, és nem tanúsítják a konkrét szabványoknak való teljes megfelelést. Valós döntéshez a számításokat helyszíni, piaci és szakági adatokkal kell felülvizsgálni.
Egyeztessünk a projekt előkészítéséről.
Az első egyeztetésen az ingatlan vagy fejlesztési elképzelés jelenlegi állapotát, a beruházói célt, a döntési határidőt és a rendelkezésre álló dokumentumokat tekintjük át. Ezek alapján meghatározzuk a vizsgálat feladatát, az átadandó munkarészeket és a szükséges szakértői közreműködést.
Beszéljünk a projektjéről