Az ingatlan adottságaitól a megvalósítható fejlesztésig

Számba vesszük a terheket, a szolgalmakat, a fennálló bérleti jogviszonyokat, a hozzáférés korlátait, valamint a nyilvántartott és a tényleges állapot eltéréseit. A jogi szakértő megállapításai alapján rögzítjük, mit kell rendezni a vásárlás, a birtokbaadás vagy a fejlesztés előtt. A szükséges intézkedések várható költségével és időigényével az előkészítésben is számolunk.

A rendeltetést, a beépíthetőséget, a magassági előírásokat, a zöldfelületet, a parkolást és az infrastruktúra igényét összefüggéseikben értékeljük. Megnevezzük a szükséges hatósági és szakmai egyeztetéseket. A szabályozás jövőbeli módosítására épülő változatot külön, még nem biztosított lehetőségként kezeljük.

Vizsgáljuk, hogyan kapcsolódik az utcához, és hogyan fér össze tervezett használata a szomszédos ingatlanokéval. A közösségi közlekedés, a forgalom és a zaj mellett az árnyékoltságot, a burkolt felületeket, a csapadékvíz útját és az elöntés lehetőségét is áttekintjük. A térségi kockázati jelzéseket helyszíni adatokkal pontosítjuk, a közműkapacitást szolgáltatói információval ellenőrizzük. Bemutatjuk, hol szükséges további vizsgálat, többletberuházás vagy a program módosítása.

A tájolást, a természetes megvilágítást, az árnyékolás és a szellőztetés lehetőségét együtt vizsgáljuk, a nyári túlmelegedés szempontjából is. Figyelmet fordítunk a helyiségek kapcsolataira, a közös terekre és a későbbi átalakíthatóságra. A megőrzendő építészeti értékekről és a szükséges beavatkozásokról felmérés és szakvélemény alapján teszünk javaslatot. A területkimutatás külön kezeli a bruttó, hasznos, bevételt termelő, közös és kiszolgáló területeket.

A megbízott szakemberek vizsgálatai alapján meghatározzuk, mely szerkezetek és rendszerek tarthatók meg, hol szükséges azonnali beavatkozás, és mely hibák tisztázása igényel további munkát. A várható hátralévő élettartam mellett a javíthatóságot és a cseréhez szükséges hozzáférést is mérlegeljük. A tartószerkezetről, az épületburokról, a gépészetről, az elektromos rendszerekről és a biztonsági követelmények teljesüléséről szóló megállapítások alapján beavatkozási listát állítunk össze. Ehhez költségbecslést, a bizonytalansághoz igazodó tartalékot és ütemezési feltételeket kapcsolunk.

Az összehasonlítható ingatlanok, az elérhető ügyleti adatok és a kereslet alapján becsüljük az értékesítés vagy bérbeadás várható ütemét és árszintjét. A hirdetési árat külön kezeljük az igazolt ügyleti ártól; az elhelyezkedés, a használati minőség, az állapot, a méret és a szerződéses feltételek eltéréseit is rögzítjük. A bevételi tervben a kihasználtsággal, az engedményekkel és a bérlő igényei szerinti kialakítás esetleges költségével is számolunk.

Külön rögzítjük az adózási, inflációs és finanszírozási feltételeket, valamint a projekt eredményének és a saját tőke hozamának számítását. A várható eredmény mellett azt is ellenőrizzük, mikor és mekkora forrásra lesz szükség. Megmutatjuk a vállalható költség- és bevételi határokat, továbbá a késés és a kedvezőtlen piaci változások következményeit.

Az üzemeltetés energia- és vízigénye mellett számba vesszük az anyagok gyártásához, beépítéséhez, későbbi cseréjéhez és bontásához kapcsolódó terhelést. A kisebb energiaigény önmagában nem bizonyít kisebb életciklus-kibocsátást. A megőrizhető szerkezetek és a későbbi átalakíthatóság is része az összevetésnek. Számszerű környezeti előnyt megfelelő adatokra vagy szakági számításra támaszkodva állítunk; a korszerűsítés költségét és működési hatását a gazdasági modellben is megjelenítjük.

Az ütemtervben feltüntetjük, hogyan épülnek egymásra az egyeztetés, az engedélyezés, a tervezés, a beszerzés és a kivitelezés lépései. A módosításokat a költségre, a határidőre és a használatra gyakorolt hatásukkal együtt terjesztjük a beruházó elé. A beszámoló külön mutatja az elfogadott keretet, a vállalt kötelezettségeket, a tényleges ráfordítást és a befejezésig várható teljes költséget.