De la caracteristicile imobilului la o dezvoltare realizabilă

Inventariem sarcinile, servituțile, raporturile de închiriere existente, restricțiile de acces și neconcordanțele dintre situația înregistrată și cea reală. Pe baza constatărilor specialistului juridic, stabilim ce trebuie soluționat înainte de achiziție, predarea posesiei sau dezvoltare. În pregătire ținem seama și de costul și durata estimate ale măsurilor necesare.

Evaluăm în interdependența lor destinația, posibilitățile de construire, cerințele de înălțime, spațiile verzi, parcarea și necesarul de infrastructură. Precizăm consultările necesare cu autoritățile și specialiștii. O variantă care depinde de modificarea viitoare a reglementărilor este tratată separat, ca o posibilitate încă neasigurată.

Analizăm relația cu strada și compatibilitatea utilizării propuse cu cea a proprietăților învecinate. Pe lângă transportul public, trafic și zgomot, examinăm umbrirea, suprafețele pavate, traseele apelor pluviale și posibilitatea inundării. Precizăm semnalele de risc la nivel teritorial cu ajutorul datelor de la amplasament și verificăm capacitatea utilităților pe baza informațiilor operatorilor. Arătăm unde sunt necesare investigații suplimentare, investiții adiționale sau modificarea programului.

Analizăm împreună orientarea, iluminarea naturală și posibilitățile de umbrire și ventilare, inclusiv din perspectiva supraîncălzirii pe timpul verii. Acordăm atenție relațiilor dintre încăperi, spațiilor comune și posibilității unor transformări ulterioare. Formulăm recomandări privind valorile arhitecturale care trebuie păstrate și intervențiile necesare pe baza releveelor și a opiniilor de specialitate. Centralizatorul suprafețelor distinge între suprafețele brute, utile, generatoare de venit, comune și auxiliare.

Pe baza analizelor specialiștilor desemnați, stabilim ce structuri și sisteme pot fi păstrate, unde este necesară o intervenție imediată și ce deficiențe necesită investigații suplimentare. Pe lângă durata de viață rămasă estimată, evaluăm posibilitatea de reparare și accesul necesar înlocuirii. Întocmim o listă de intervenții pe baza constatărilor privind structura de rezistență, anvelopa clădirii, instalațiile mecanice și electrice și îndeplinirea cerințelor de siguranță. Asociem acesteia o estimare de cost, o rezervă proporțională cu incertitudinea și condiții de etapizare.

Pe baza imobilelor comparabile, a datelor disponibile despre tranzacții și a cererii, estimăm ritmul și nivelul de preț probabile ale vânzării sau închirierii. Tratăm separat prețul cerut și prețul de tranzacție confirmat; consemnăm și diferențele de amplasare, calitate funcțională, stare, dimensiune și condiții contractuale. În prognoza veniturilor ținem cont și de gradul de ocupare, de facilitățile acordate și de eventualul cost al amenajării conform cerințelor chiriașului.

Precizăm separat ipotezele fiscale, de inflație și de finanțare, precum și calculul rezultatului proiectului și al randamentului capitalului propriu. Pe lângă rezultatul estimat, verificăm când și de ce volum de fonduri va fi nevoie. Prezentăm limitele acceptabile ale costurilor și veniturilor, precum și consecințele întârzierilor și ale evoluțiilor nefavorabile ale pieței.

Pe lângă necesarul de energie și apă în exploatare, luăm în calcul impactul producerii materialelor, al punerii lor în operă, al înlocuirii ulterioare și al îndepărtării lor în cursul demolării. Un necesar mai mic de energie nu demonstrează, în sine, emisii mai mici pe ciclul de viață. Comparația include și structurile care pot fi păstrate, precum și posibilitatea de adaptare ulterioară. Formulăm afirmații cuantificate privind avantajele de mediu numai pe baza unor date adecvate sau a unor calcule de specialitate; reflectăm în modelul economic și costul modernizării, precum și efectul acesteia asupra operării.

Calendarul arată dependențele dintre etapele de consultare, autorizare, proiectare, achiziții și execuție. Prezentăm investitorului modificările împreună cu efectele lor asupra costurilor, termenelor și utilizării. Raportul evidențiază separat bugetul aprobat, angajamentele asumate, cheltuielile efective și costul total estimat până la finalizare.