Situații ilustrative de dezvoltare
Prezentăm parcursul analizei prin patru situații fictive de dezvoltare: ce date sunt necesare, ce trebuie clarificat cu specialiști și ce recomandare poate fi pregătită pentru investitor. Exemplele ilustrează metoda; nu documentează lucrări realizate pentru clienți.
Dezvoltarea rezidențială a unei proprietăți existente
În exemplu, pe teren se află clădiri neutilizate, iar proprietarul dorește să amenajeze locuințe destinate vânzării.
Detalii
Comparăm trei direcții: păstrarea clădirilor existente, transformarea lor parțială și construirea unor clădiri noi după demolare. Pentru comparație folosim prețuri valabile la aceeași dată, aceleași definiții ale suprafețelor și aceleași categorii de costuri.
De la posibilitățile de construire permise la locuințele realizabileCerințele urbanistice, concluziile structurale și studiile de compartimentare stabilesc suprafața rezidențială realizabilă.
Comparăm situația înregistrată cu cea constatată prin releveu, reglementările locale, regimul de protecție și evaluarea structurii de către specialiști. Suprafața desfășurată permisă nu determină, în sine, numărul de locuințe. Studiul de proiectare trebuie să țină seama și de circulații, instalații, iluminare naturală, căi de evacuare și parcare. Tratăm suprafața rezidențială și numărul de locuințe estimate ca ipoteze până când sunt susținute de proiecte și investigații de specialitate.
Costuri, venituri și calendarul finanțăriiCalculăm împreună cheltuielile totale, calendarul vânzărilor și necesarul maxim de finanțare.
Estimarea costurilor include demolarea sau consolidarea, dezvoltarea utilităților, proiectarea, pregătirea, execuția și o rezervă aferentă riscurilor identificate. Estimăm veniturile pe baza suprafeței vandabile, a structurii tipologice a locuințelor și a unor prețuri fundamentate. Fluxul de numerar ține seama de momentul cheltuielilor și al încasărilor estimate, împreună cu condițiile fiscale și de finanțare. Prezentăm separat când și în ce cuantum pot fi necesare surse externe sau fonduri proprii.
Recomandare pentru investitorIdentificăm varianta recomandată, limitele investiției sustenabile și condițiile pentru continuare.
Recomandarea identifică varianta propusă pentru continuarea proiectării și limitele prețului de achiziție și ale bugetului de investiție care pot fi justificate în ipotezele analizei. Prezentăm și modificările tehnice sau de piață care ar schimba concluzia. Pentru fundamentarea deciziei, evaluăm împreună programul care poate fi realizat efectiv, fluxurile de numerar eșalonate în timp și finanțarea necesară într-un scenariu mai puțin favorabil.
Dezvoltarea etapizată a unui teren extins
În acest exemplu, un teren parțial de tip brownfield poate fi dezvoltat în mai multe etape.
Detalii
Totuși, drumurile și utilitățile necesită cheltuieli semnificative înainte de primele încasări. De aceea, analizăm etapizarea posibilă împreună cu posibilitatea de divizare juridică și tehnică a terenului, ritmul estimat al vânzărilor sau închirierilor și finanțarea disponibilă.
O primă etapă utilizabilă independentPlanificăm funcționarea independentă, accesul și utilitățile primei etape în raport cu întregul amplasament.
Împreună cu proiectanții și specialiștii, clarificăm cum poate fi accesată și utilizată independent partea realizată în prima etapă și ce utilități și operațiuni de reconfigurare a parcelelor sunt necesare. Separăm lucrările care deservesc exclusiv această etapă de investițiile care deservesc întregul amplasament. Repartizăm costurile comune între etape pe baza unui principiu justificat. Totuși, în fluxul de numerar al întregului proiect, fiecare cheltuială apare la scadența efectivă, indiferent de repartizarea costurilor.
Veniturile și necesarul de finanțare pentru fiecare etapăAnalizăm absorbția pieței, fluxul de numerar și momentul aporturilor suplimentare de capital pentru fiecare etapă.
Pentru fiecare etapă estimăm suprafața vandabilă sau închiriabilă, momentul intrării pe piață, calendarul veniturilor și costurile de operare. În modelul întregului teren, investițiile comune sunt luate în calcul o singură dată. Arătăm când încasările sunt suficiente și când sunt necesare fonduri suplimentare. Analizăm separat vânzările mai lente în prima etapă și amânarea etapelor ulterioare.
Condiții pentru lansarea fiecărei etapeFiecare etapă ulterioară depinde de capacități confirmate, aprobările necesare și capitalul disponibil.
Predăm un calendar de dezvoltare și un plan de finanțare pentru fiecare etapă. Precizăm condițiile de începere: deciziile necesare ale autorităților, capacitatea confirmată a utilităților, nivelul cerut de prevânzare sau închiriere și fondurile disponibile. Pe această bază, investitorul decide asupra etapei următoare. Clarificăm și stadiul care trebuie atins pentru ca partea realizată să poată rămâne utilizabilă independent în cazul suspendării lucrărilor sau al reproiectării.
Conversia unei clădiri instituționale pentru locuire
În exemplu, se analizează transformarea unei foste clădiri instituționale în cămin studențesc, locuințe de închiriat sau locuințe cu servicii suplimentare.
Detalii
Aceste variante presupun configurații, moduri de exploatare și modele de venit diferite. De aceea, analizăm programul arhitectural împreună cu nevoile viitorilor utilizatori și condițiile de exploatare.
Schimbarea destinației și adecvarea arhitecturalăAnalizăm compartimentarea, structura și cerințele de specialitate în raport cu forma de locuire propusă.
Analiza de proiectare pornește de la structura de rezistență, adâncimea corpurilor clădirii, înălțimea liberă a încăperilor, poziția ferestrelor și circulația verticală. Împreună cu proiectanții de specialitate desemnați, clarificăm cerințele privind accesibilitatea, securitatea la incendiu, grupurile sanitare și instalațiile. Luăm în calcul și suprafața necesară spațiilor comune. Numărul de camere sau locuințe realizabile este determinat atât de un plan funcțional, cât și de cerințele aplicabile.
Ale cui sunt veniturile, ale cui sunt costurile?Evaluăm cererea, gradul de ocupare și costurile de exploatare în raport cu modelul contractual ales.
Analizăm la ce nivel al tarifelor se poate estima o cerere solvabilă și cum poate varia gradul de ocupare pe parcursul anului. Calculăm separat veniturile din chirii ale proprietarului și cifra de afaceri a operatorului. Atribuim costurile cu personalul, utilitățile și întreținerea părții care le suportă conform contractului; prezentăm separat cheltuielile de renovare și rezerva. Urmărim efectele neocupării și ale schimbării chiriașilor atât în venituri, cât și în costurile suplimentare generate.
Condițiile programului și ale operăriiCorelăm capacitatea realizabilă, intervențiile necesare și condițiile de selecție a operatorului.
Recomandarea predată investitorului cuprinde grupul-țintă, capacitatea susținută de investigații, raportul dintre suprafețele comune și cele generatoare de venit, precum și intervențiile necesare. Stabilim criteriile de selectare a operatorului și condițiile pentru continuarea proiectării. Analizăm cum influențează variația gradului de ocupare și a costurilor de exploatare venitul din exploatare. Luăm în calcul necesarul de renovare și în fluxul de numerar pe termen mai lung.
Reutilizarea unui fost amplasament industrial
În exemplu, sunt disponibile hale existente și terenuri presupuse a fi construibile, însă consecințele asupra mediului ale activității industriale anterioare sunt încă necunoscute.
Detalii
Analizăm închirierea, transformarea etapizată, construcția nouă și vânzarea. O recomandare fundamentată privind direcția poate fi formulată numai după cunoașterea stării de mediu, a adecvării tehnice și a cererii pieței.
Starea de mediu și responsabilitățileClarificăm investigațiile necesare, răspunderile și restricțiile de utilizare înaintea deciziei de investiție.
Analizăm activitățile anterioare, documentele autorităților și constatările de la fața locului. Pe această bază, specialistul de mediu desemnat stabilește investigațiile și prelevările de probe necesare. Starea solului și a apelor subterane, prezența substanțelor periculoase în clădiri și documentarea intervențiilor de mediu anterioare constituie aspecte distincte ale analizei. Pe baza rezultatelor de specialitate, clarificăm împreună cu juristul desemnat răspunderea, obligațiile contractuale și eventualele restricții de utilizare.
Hale, infrastructură și cerințele utilizatorilorEvaluăm clădirile păstrate și capacitățile confirmate ale utilităților în raport cu cerințele chiriașilor vizați.
Cu implicarea specialiștilor necesari, analizăm posibilitățile de utilizare a halelor în funcție de înălțimea liberă, capacitatea portantă, starea structurii, securitatea la incendiu, operațiunile de încărcare și accesul vehiculelor grele. Verificăm capacitatea utilităților disponibilă efectiv: existența unui racord nu confirmă, în sine, că noua utilizare poate fi deservită. Elaborăm programul de transformare și sarcinile de estimare a costurilor pornind de la necesarul de suprafață și energie al chiriașilor vizați.
Evaluare economică și condiții de continuareTratăm obligațiile de mediu ca elemente distincte de cost și durată, cu condiții explicite pentru continuare.
Modelul prezintă separat remedierea contaminării, demolarea, dezvoltarea infrastructurii și cheltuielile necesare până la începerea utilizării, împreună cu duratele estimate. Clarificarea obligațiilor de mediu necesită investigații țintite; o rezervă generală nu elimină incertitudinea. Identificăm investigațiile lipsă și condițiile prealabile aprobării achiziției sau investiției. Materialul predat compară direcțiile de utilizare, prezintă fluxurile de numerar eșalonate în timp și stabilește sarcinile următoare și responsabilii acestora.
Să discutăm despre stadiul proiectului dumneavoastră de dezvoltare.
La prima discuție, analizăm caracteristicile proiectului dumneavoastră și deciziile care trebuie luate. Discutăm ce investigații au fost deja realizate, ce date lipsesc și ce specialiști trebuie implicați. Pe această bază, stabilim conținutul mandatului și materialul care va fi predat.
Discutați cu noi