Szemléltető fejlesztési helyzetek
Négy kitalált fejlesztési helyzeten mutatjuk be a vizsgálat menetét: milyen adatokra van szükség, mit kell szakértővel tisztázni, és milyen javaslat készülhet a beruházónak. A példák a módszert szemléltetik; nem elvégzett ügyfélmunkát dokumentálnak.
Meglévő épület lakócélú fejlesztése
A példában használaton kívüli épületek állnak a telken, a tulajdonos pedig értékesítésre szánt lakásokat szeretne kialakítani.
Részletek
Három irányt vetünk össze: a meglévő épületek megtartását, részleges átalakítását és a bontás utáni új építést. Az összehasonlításhoz azonos időpontra érvényes árakat, azonos területfogalmakat és azonos költségtartalmat használunk.
A megengedett beépítéstől a kialakítható lakásokigAz előírások, a szerkezet és az alaprajzi vizsgálat alapján határozzuk meg a ténylegesen kialakítható lakóterületet.
Összevetjük a nyilvántartott és a felmért állapotot, a helyi szabályozást, a védettséget és a szerkezet szakértői értékelését. A megengedett szintterületből önmagában még nem következik a lakások száma. A tervezői vizsgálatnak a közlekedőkkel, a gépészettel, a megvilágítással, a menekülési útvonalakkal és a parkolással is számolnia kell. A becsült lakóterületet és lakásszámot addig feltételezésként kezeljük, amíg a tervek és a szakági vizsgálatok nem támasztják alá.
Költség, bevétel és a finanszírozás időzítéseA teljes ráfordítást, az értékesítés ütemét és a legnagyobb egyidejű forrásigényt együtt számítjuk.
A költségbecslésben szerepel a bontás vagy megerősítés, a közműfejlesztés, a tervezés, az előkészítés, a kivitelezés és az azonosított kockázatokhoz rendelt tartalék. A bevételt az értékesíthető területből, a lakásösszetételből és alátámasztott árakból becsüljük. A pénzáramban a kiadások és a várható bevételek időpontját is figyelembe vesszük, az adózási és finanszírozási feltételekkel együtt. Külön kimutatjuk, mikor és mekkora összegű külső vagy saját forrásra lehet szükség.
Javaslat a beruházónakMegnevezzük a javasolt változatot, a vállalható beruházási keretet és a továbblépés feltételeit.
A javaslat megnevezi a további tervezésre ajánlott változatot és a vizsgálat feltételezései mellett indokolható vételári, illetve beruházási keretet. Bemutatjuk azt is, mely műszaki vagy piaci változás módosítaná a következtetést. A döntéshez a ténylegesen kialakítható programot, az ütemezett pénzáramot és a kedvezőtlenebb esetben szükséges forrást együttesen értékeljük.
Nagyobb terület ütemezett fejlesztése
A példában egy részben barnamezős terület több ütemben fejleszthető.
Részletek
Az utakra és közművekre azonban már az első bevételek előtt jelentős összeget kell fordítani. A lehetséges ütemezést ezért a terület jogi és műszaki feloszthatóságával, a várható értékesítési vagy bérbeadási ütemmel és a rendelkezésre álló finanszírozással együtt vizsgáljuk.
Önállóan használható első ütemAz első ütem önálló működését, megközelítését és közműellátását a teljes terület igényeivel együtt tervezzük.
A tervezőkkel és szakértőkkel tisztázzuk, hogyan közelíthető meg és használható önállóan az első ütemben elkészülő rész, illetve milyen közműellátás és telekalakítás szükséges hozzá. Elkülönítjük a kizárólag ezt az ütemet szolgáló munkákat a teljes területet kiszolgáló beruházásoktól. A közös költségeket indokolt elv szerint osztjuk fel az ütemek között. A teljes projekt pénzáramában ugyanakkor minden kiadás a tényleges esedékessége szerint szerepel, függetlenül a költségfelosztástól.
Az egyes ütemek bevétele és forrásigényeÜtemenként vizsgáljuk a piaci felszívódást, a pénzáramot és az újabb tőkebevonás időpontját.
Ütemenként becsüljük az értékesíthető vagy bérbeadható területet, a piacra lépés időpontját, a bevételek ütemét és a működési költségeket. A teljes terület modelljében a közös beruházásokat egyszer vesszük számításba. Megmutatjuk, mikor elegendők a befolyó bevételek, és mikor kell további forrás. Külön vizsgáljuk az első ütem lassabb értékesítését és a későbbi ütemek halasztását.
Az ütemindítás feltételeiA következő ütemet igazolt kapacitáshoz, szükséges jóváhagyásokhoz és rendelkezésre álló tőkéhez kötjük.
Fejlesztési ütemtervet és ütemenkénti finanszírozási tervet adunk át. Megjelöljük az indítás feltételeit: a szükséges hatósági döntéseket, az igazolt közműkapacitást, az elvárt előértékesítést vagy bérbeadást és a rendelkezésre álló forrást. A beruházó ezek alapján dönt a következő ütemről. Azt is tisztázzuk, milyen állapotig kell eljutni ahhoz, hogy szüneteltetés vagy áttervezés esetén az elkészült rész önállóan használható maradjon.
Intézményi épület lakhatási célú átalakítása
A példában egy korábbi intézményi épületben kollégium, bérlakások vagy szolgáltatásokkal kiegészített lakhatás kialakítása merül fel.
Részletek
Ezekhez eltérő alaprajz, üzemeltetés és bevételi modell tartozik. Az építészeti programot ezért a leendő használók igényeivel és a működtetés feltételeivel együtt vizsgáljuk.
Rendeltetésváltás és építészeti alkalmasságAz alaprajzot, a szerkezetet és a szakági követelményeket a tervezett lakhatási formával vetjük össze.
A tervezői vizsgálat a tartószerkezetből, az épületszárnyak mélységéből, a belmagasságból, az ablakok elhelyezkedéséből és a függőleges közlekedésből indul ki. A megbízott szakági tervezőkkel tisztázzuk az akadálymentesítés, a tűzvédelem, a vizesblokkok és a gépészet követelményeit. A közös helyiségek területigényével is számolunk. A kialakítható szoba- vagy lakásszámot a használható alaprajz és az alkalmazandó követelmények együtt határozzák meg.
Kinek a bevétele, kinek a költsége?A keresletet, a kihasználtságot és a működési költségeket a választott szerződéses modell alapján értékeljük.
Megvizsgáljuk, milyen díjszint mellett várható fizetőképes kereslet, és hogyan változhat a kihasználtság az év során. Külön számítjuk a tulajdonos bérleti bevételét és az üzemeltető árbevételét. A személyzet, a közművek és a karbantartás költségét ahhoz a félhez rendeljük, aki a szerződés szerint viseli; a felújítási ráfordítást és a tartalékot külön mutatjuk ki. Az üresedés és a bérlőváltás hatását a bevételben és a felmerülő többletköltségekben is követjük.
A program és a működtetés feltételeiÖsszekapcsoljuk a kialakítható kapacitást, a beavatkozásokat és az üzemeltető kiválasztásának feltételeit.
A beruházónak átadott javaslat tartalmazza a célcsoportot, a vizsgálatokkal alátámasztott kapacitást, a közös és a bevételt termelő területek arányát, valamint a szükséges beavatkozásokat. Meghatározzuk az üzemeltető kiválasztásának szempontjait és a további tervezés feltételeit. Vizsgáljuk, hogyan hat a kihasználtság és a működési költségek változása a működési jövedelemre. A felújítási igénnyel a hosszabb távú pénzáramban is számolunk.
Volt ipari terület hasznosítása
A példában meglévő csarnokok és beépíthetőnek feltételezett területek állnak rendelkezésre, a korábbi ipari tevékenység környezeti következményei azonban még ismeretlenek.
Részletek
A bérbeadást, az ütemezett átalakítást, az új építést és az értékesítést egyaránt vizsgáljuk. Az irányról csak a környezeti állapot, a műszaki alkalmasság és a piaci kereslet ismeretében készülhet megalapozott javaslat.
Környezeti állapot és felelősségi körökA feltárás, a felelősségi viszonyok és a használati korlátozások tisztázása megelőzi a beruházási döntést.
Áttekintjük a korábbi tevékenységeket, a hatósági iratokat és a helyszínen tapasztaltakat. A szükséges feltárást és mintavételt ezek alapján a megbízott környezeti szakértő határozza meg. Külön vizsgálati kérdés a talaj és a felszín alatti víz állapota, az épületek veszélyesanyag-tartalma és a korábbi környezeti beavatkozások dokumentáltsága. A szakértői eredmények alapján a megbízott jogásszal tisztázzuk a felelősséget, a szerződéses kötelezettségeket és az esetleges használati korlátozásokat.
Csarnokok, infrastruktúra és bérlői igényA megtartható épületeket és az igazolt közműkapacitást a célzott bérlői igényekhez mérjük.
A csarnokok használhatóságát a belmagasság, a teherbírás, a szerkezeti állapot, a tűzvédelem, a rakodás és a teherforgalmi megközelítés alapján tekintjük át, a szükséges szakértők bevonásával. Ellenőrizzük, milyen közműkapacitás áll ténylegesen rendelkezésre: a meglévő csatlakozás önmagában nem igazolja az új használat kiszolgálhatóságát. A megcélzott bérlők terület- és energiaigénye alapján állítjuk össze az átalakítási programot és a költségbecslés feladatait.
Gazdasági értékelés és a továbblépés feltételeiA környezeti kötelezettségeket külön költség- és időtételként kezeljük, egyértelmű továbblépési feltételekkel.
A modellben külön szerepel a kármentesítés, a bontás, az infrastruktúra fejlesztése és a használat megkezdéséig szükséges ráfordítás, a várható időigénnyel együtt. A környezeti kötelezettség tisztázásához célzott vizsgálat kell; egy általános tartalék nem oldja fel a bizonytalanságot. Megjelöljük a hiányzó vizsgálatokat és a vétel vagy a beruházás jóváhagyásának előfeltételeit. Az átadott anyag összeveti a hasznosítási irányokat, bemutatja az ütemezett pénzáramot, és rögzíti a további feladatokat a felelősökkel együtt.
Beszéljünk az Ön fejlesztési helyzetéről.
Az első egyeztetésen a saját projektjének adottságait és döntési kérdéseit tekintjük át. Megbeszéljük, mely vizsgálatok készültek már el, milyen adatok hiányoznak, és mely szakértőket szükséges bevonni. Ez alapján határozzuk meg a megbízás tartalmát és az átadandó anyagot.
Beszéljünk a projektjéről