Pornim de la un obiectiv comun și condiții comparabile
Stabilim mai întâi obiectivul investitorului: vânzare, închiriere pe termen lung, utilizare proprie sau dezvoltare etapizată. Definim cerințele de utilizare și de calitate corespunzătoare. Analizăm variantele la aceeași dată de evaluare, cu definiții consecvente ale suprafețelor și după aceleași principii financiare. Încasarea unică din vânzare și veniturile din chirii generate pe parcursul mai multor ani pot fi comparate pe baza fluxurilor de numerar întocmite pentru același orizont de timp, cu tratarea consecventă a valorii rămase la sfârșitul perioadei. Astfel, diferitele căi de dezvoltare devin comparabile.
Evaluăm valoarea păstrării împreună cu intervențiile necesare
Posibilitatea păstrării depinde de valoarea arhitecturală, de starea clădirii și de utilizarea planificată. Proporțiile spațiilor, materialele originale și relația cu împrejurimile pot îmbogăți și noua utilizare. Releveele și opiniile de specialitate clarifică ce poate fi păstrat, ce trebuie consolidat sau înlocuit și cum poate fi îmbunătățită utilizarea clădirii iarna și vara. Defectele ascunse, modernizarea instalațiilor, întreruperea funcționării și limitările șantierului fac parte din cheltuieli la fel ca demolarea și pregătirea în cazul unei construcții noi.
Suprafața suplimentară trebuie să devină spațiu utilizabil
Suprafața suplimentară oferită de o construcție nouă poate reprezenta un avantaj economic dacă poate fi realizată legal, deservită de utilități și infrastructură de transport, dacă este funcțională și dacă există cerere pentru ea. Din suprafața construită desfășurată, evidențiem separat partea vandabilă sau închiriabilă, circulațiile, spațiile comune și cele auxiliare. Calculăm distinct necesarul de spațiu pentru parcare. Evaluăm și iluminarea spațiilor interioare, calitatea curților și a intrărilor, precum și relația cu împrejurimile. Comparăm avantajul suprafeței suplimentare cu cheltuiala totală necesară pentru obținerea ei.
Veniturile mai timpurii și un vârf de finanțare mai mic pot conta
O transformare care poate fi etapizată poate permite obținerea mai devreme a veniturilor sau menținerea parțială a utilizării existente. Condițiile pentru aceasta — posibilitatea de separare a lucrărilor, siguranța și costurile suplimentare de operare — trebuie analizate distinct. Evaluăm în același model financiar calendarul diferit al construirii de la zero și creșterea treptată a gradului de ocupare. Pe lângă rezultatul estimat, verificăm și necesarul maxim intermediar de finanțare: proiectul poate fi finanțat până la final numai dacă fondurile necesare sunt disponibile la momentul potrivit.
Luăm în calcul și funcționarea ulterioară și schimbările nefavorabile
Pe lângă investiție, comparăm costurile consumului de energie și apă, întreținerii, reparațiilor și înlocuirilor pe același orizont de timp. Contează dacă un sistem care se uzează este accesibil și ce volum de demolări sau ce întrerupere a activității presupune înlocuirea lui. Analizăm efectele creșterii costurilor, ale scăderii cererii și ale întârzierilor atât separat, cât și împreună. Arătăm ce modificare ar inversa clasamentul și în ce condiții tehnice, de cost și de piață recomandăm continuarea.
Exemplele sunt ilustrative și nu prezintă proiecte realizate pentru clienți.
Serviciu aferent →