Közös célból és összehasonlítható feltételekből indulunk ki
Először rögzítjük a beruházó célját: értékesítést, tartós bérbeadást, saját használatot vagy ütemezhető fejlesztést kíván-e megvalósítani. Ehhez használati és minőségi követelményeket rendelünk. A változatokat közös értékelési időponttal, következetes területfogalmakkal és azonos pénzügyi elvek szerint vizsgáljuk. Az egyszeri eladási bevételt és a több év alatt keletkező bérleti jövedelmet közös időtávra készített pénzáram alapján lehet összevetni, az időszak végén fennmaradó érték következetes kezelésével. Így az eltérő fejlesztési utak összehasonlíthatóvá válnak.
A megtartás értékét a szükséges beavatkozásokkal együtt mérlegeljük
A megőrzés lehetőségét az építészeti érték, az állapot és a tervezett használat együtt határozza meg. A térarányok, az eredeti anyagok és a környezethez való kapcsolat az új használatot is gazdagíthatják. Felmérés és szakvélemény tisztázza, mi tartható meg, mit kell megerősíteni vagy cserélni, és hogyan javítható az épület téli és nyári használhatósága. A rejtett hibák, a gépészeti korszerűsítés, az üzemszünet és a munkaterület korlátai ugyanúgy részei a ráfordításnak, mint az új építésnél a bontás és az előkészítés.
A többletterületnek ténylegesen hasznosíthatónak kell lennie
Az új építés többletterülete akkor jelenthet gazdasági előnyt, ha jogszerűen kialakítható, közművekkel és közlekedéssel kiszolgálható, jól használható, és van rá kereslet. A bruttó szintterületből külön kimutatjuk az értékesíthető vagy bérbeadható részt, a közlekedőket, a közös és kiszolgáló tereket. A parkolás helyigényével külön számolunk. A belső terek megvilágítását, az udvarok és bejáratok minőségét, illetve a környezettel való kapcsolatot is mérlegeljük. A többletterület előnyét az eléréséhez szükséges teljes ráfordítással vetjük össze.
A korábbi bevétel és a kisebb tőkelekötés értéket jelenthet
Az ütemezhető átalakítás lehetőséget adhat korábbi bevételre vagy a meglévő használat részleges fenntartására. Ennek feltételeit — a munkák elválaszthatóságát, a biztonságot és az üzemeltetés többletköltségét — külön vizsgálni kell. Az új építés eltérő időzítését és a kihasználtság felfutását ugyanabban a pénzügyi modellben értékeljük. A várható eredmény mellett a legnagyobb időközi forrásigényt is ellenőrizzük: a projekt csak akkor finanszírozható végig, ha a szükséges pénz a megfelelő időpontban rendelkezésre áll.
A későbbi működést és a kedvezőtlen változásokat is számításba vesszük
A beruházás mellett az energia- és vízhasználat, a karbantartás, a javítás és a cserék költségét is közös időtávon vetjük össze. Számít, hogy egy elhasználódó rendszer hozzáférhető-e, és cseréje mekkora bontással vagy üzemszünettel jár. A költségnövekedés, a kereslet gyengülése és a késés hatását külön és együtt vizsgáljuk. Megmutatjuk, milyen változás fordítaná meg a sorrendet, és milyen műszaki, költség- és piaci feltételekkel javasoljuk a továbblépést.
A példák szemléltető jellegűek, nem ügyfélprojekteket mutatnak be.
Kapcsolódó szolgáltatás →