Először tisztázzuk, milyen területet számolunk

A beépített alapterület, a bruttó szintterület, a hasznos és az értékesíthető vagy bérbeadható terület különböző kérdésekre ad választ. Mindegyiknél rögzíteni kell a mérés és az elszámolás szabályát. A bevételt a ténylegesen értékesíthető vagy bérbeadható mennyiségre, a költséget pedig a hozzá tartozó műszaki tartalomra kell számítani. Korai becsléshez használható nettó/bruttó arány, ha azt feltételezésként jelöljük. Ezt a felmérés és az alaprajzi vizsgálat előrehaladtával tételes területkimutatásnak kell felváltania.

A programot működő alaprajzzal ellenőrizzük

Az elhelyezhető lakások számát a szerkezeti rend, a traktusmélység, a természetes megvilágítás, a közlekedés, a menekülési útvonalak és a gépészet helyigénye együtt határozza meg. A lakások arányai, berendezhetősége és helyiségkapcsolatai a mindennapi használatot, így a piaci megítélést is befolyásolják. A területből számított céladatot ezért legalább egy, tervező által kidolgozott alaprajzi változattal ellenőrizzük. A közös és kiszolgáló terek szükséges méretét is rögzítjük, a szakági vizsgálatok eredményét pedig visszavezetjük a területkimutatásba és a költségbecslésbe.

A parkolás a pénzügyi modellt is megváltoztatja

A P-01 szemléltető példában a számított lakó- és üzleti programhoz több parkolóhely szükséges, mint amennyi a telken belül területileg elférhet. A hiány rendezéséhez igazolni kell a választott megoldás jogszerűségét, tényleges kapacitását, a használati jog tartósságát, valamint a megvalósítás költségét és időigényét. Ezeket a program és a pénzügyi modell feltételeként kezeljük. Ha a szükséges parkolás nem biztosítható, kisebb programot vagy más rendeltetést kell megvizsgálni és újraszámolni.

Milyen dokumentumokra támaszkodunk?

A vizsgálat a felmérésre, a tulajdoni és használati helyzetet leíró iratokra, a hatályos előírásokra és a rendelkezésre álló tervekre épül. Ellenőrizzük az iratok keltezését, egymással való összhangját és kapcsolatát a tényleges állapottal. A feladat szerint tartószerkezeti és más szakági vizsgálat, szolgáltatói kapacitástájékoztatás, alaprajzi változat és piaci összehasonlítás egészíti ki őket. Minden lényeges adatnál jelezzük, hogy igazolt tényről, szakértői becslésről vagy még ellenőrzendő munkafeltételezésről van-e szó.

A fejlesztési program döntést és tervezést alapoz meg

A megalapozott program rögzíti a tervezett használatot, az elvárt minőséget, a területigényeket és a megvalósítás fő feltételeit. Láthatóvá teszi, mely mennyiségeket támasztják már alá vizsgálatok, és melyek függnek további döntéstől vagy igazolástól. Megnevezzük azokat a változásokat is, amelyek esetén a gazdasági számítást felül kell vizsgálni. A nyitott kérdésekhez vizsgálatot, felelőst és döntési pontot rendelünk. A beruházó így azt is mérlegelni tudja, mely bizonytalanság tisztázására indokolt legközelebb időt és pénzt fordítani.

A példák szemléltető jellegűek, nem ügyfélprojekteket mutatnak be.

Kapcsolódó szolgáltatás →